2026年6月29日，最高人民法院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）。该解释已于2026年3月17日由最高人民法院审判委员会第1969次会议通过，自2026年6月30日起正式施行。
《解释（二）》共23条，从合同效力、资质借用、转包违法分包、实际施工人维权、农民工工资保障、工程价款结算、优先受偿权等方面作出了系统规定。以下14项变化，与建设单位、施工企业、项目经理、农民工朋友直接相关。
一、必须招标项目，起诉时已不再必须招标的，合同不因未招标无效
以前：只要合同订立时属于必须招标的项目，未经招标就订立的合同，法院往往认定为无效，即使后来政策调整了也不影响。
现在：《解释（二）》第一条明确：合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，但起诉时该工程项目已经不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。
二、中标前"先谈后招"或"先定后招"，合同无效
以前：对于中标前双方已经就实质性内容进行谈判的，是否一律无效，实践中存在模糊地带。
现在：《解释（二）》第二条明确：在确定中标人前，招标人与投标人就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标的，或者发包人与承包人协商订立合同后又通过招标程序与承包人订立的，人民法院应当依照招标投标法认定中标合同无效。
三、出借资质（挂靠）合同无效，资质借用费不予支持
以前：建筑施工企业出借资质收取的"管理费"或"挂靠费"，有些判决支持，有些不支持，标准不一。
现在：《解释（二）》第三条明确：建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。但建设工程质量合格的，借用资质的单位或者个人可以参照约定请求支付折价补偿款。
四、借用人不能随意告发包人，发包人"知道"时才担责
以前：借用资质的实际施工人能否直接告发包人，各地裁判观点不一。
现在：《解释（二）》第四条明确：发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形的，借用人以合同直接约束自己和发包人为由请求支付折价补偿款的，不予支持。只有借用人证明发包人订立合同时知道或者应当知道借用情形的，才可向发包人主张权利，且法院应通知出借资质的企业作为第三人参加诉讼。
五、挂靠人以被挂靠企业名义对外采购、租赁，可能构成表见代理
以前：供应商、租赁商找被挂靠企业承担责任，能不能得到支持，各地裁判差异较大。
现在：《解释（二）》第五条明确：借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买材料、租赁设备等，相对人主张该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典关于表见代理规定的，人民法院应予支持。
六、转包、违法分包的实际施工人不能直接告发包人
以前：根据旧司法解释，实际施工人可以直接突破合同关系起诉发包人。
现在：《解释（二）》第六条明确：接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。
七、实际施工人维权新路径：走代位权
以前：直接告发包人的路径被切断后，实际施工人如何维权不够明确。
现在：《解释（二）》第七条明确：借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人，可以依据民法典关于代位权的规定，以转包人或者违法分包人怠于行使到期债权为由，向发包人行使代位权。
八、农民工工资，可直接要求总包单位先行清偿
以前：农民工讨薪常面临层层推诿，总包单位以"我没直接雇佣"为由拒付。
现在：《解释（二）》第八条明确：农民工依据《保障农民工工资支付条例》的相关规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。
九、固定价格合同，材料价格大涨一般不予调整
以前：人工费、主要建筑材料价格发生大幅波动时，能否突破固定价调整价款，实践中争议极大。
现在：《解释（二）》第九条明确：约定按固定价格结算的，当事人以工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整的，不予支持，但当事人另有约定或者符合民法典关于情势变更规定的除外。
十、固定总价合同中途解除，已完工部分按"比例法"结算
以前：固定总价合同未完工就解除，已施工部分如何计价，没有统一规则，争议很大。
现在：《解释（二）》第十条明确：采用固定总价的合同解除后，质量合格的已施工部分，双方不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时当地建设行政主管部门发布的计价标准，确定已施工部分占全部工程的比例，再用该比例乘以合同约定的固定总价来确定已施工部分价款。
十一、"参照合同约定"结算的范围明确
以前："参照合同关于工程价款的约定"具体包括哪些内容，规定不够明确。
现在：《解释（二）》第十一条明确：民法典第七百九十三条第一款中的"参照合同关于工程价款的约定"，包括建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。
十二、合同无效后，双方达成的折价补偿协议有效
以前：合同无效后，双方就结算达成的协议是否受法律保护，实践中存在争议。
现在：《解释（二）》第十二条明确：建设工程施工合同无效，质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议的，一方主张按照该协议确定权利义务的，人民法院依法予以支持。转包、违法分包情形下参照处理。
十三、审计结论超过一年未出具，承包人可以申请司法鉴定
以前：合同约定按审计结果结算，但审计久拖不决，承包人只能干等，几年都拿不到钱。
现在：《解释（二）》第十三条明确：审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具（最长不超过承包人提交竣工结算文件之日起一年），或者与合同约定明显不符的，承包人申请工程造价司法鉴定的，人民法院应予准许。当事人未约定按审计结果结算的，发包人单方要求以审计结论为准，法院不予支持。
十四、合同解除后的质保金、退场移交、质量修复
以前：合同解除后质保金何时起算、如何退场移交、修复费用如何赔偿，规定不够明确。
现在：《解释（二）》第十四条、第十五条、第十六条明确：
质保金：合同解除的，质保金以应得工程价款为基数计算，返还期限从退场之日起算；未完工合同无效的，从退场之日起算。
退场移交：合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料的，依法予以支持。承包人退场前可申请证据保全。
质量修复：因承包人原因质量不合格，发包人未通知承包人修复而直接请求支付修复费用的，不予支持。承包人拒绝修复的，发包人修复后可请求承担合理修复费用。
十五、优先受偿权：必须写明数额和工程，停工损失不优先，债权转让有条件
以前：优先受偿权的数额、范围、转让效力、物上代位等问题，实践中争议不断。
现在：《解释（二）》第十七条至第二十一条系统明确：
承包人请求确认优先受偿权的，法院应当在判决主文中明确享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程；停工、窝工等损失不属于优先受偿范围；
优先受偿权可以及于建设工程毁损、灭失后获得的保险金、赔偿金或补偿金（物上代位）；
建设工程价款债权转让后，受让人能否主张优先受偿，需综合竣工验收、结算、转让合同效力、是否支付合理对价等因素裁判。
十六、行刑衔接：违法线索移送建设主管部门和侦查机关
以前：法院只管民事纠纷，违法行为线索移送缺乏明确机制。
现在：《解释（二）》第二十二条明确：人民法院在审理中发现违法发包、转包、违法分包、资质借用等违法行为，或工程存在严重质量问题的，应当将相关情况、线索通报、移送建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关。
建设工程涉及资金大、周期长、参与方多，法律风险无处不在。无论是建设单位、施工企业还是农民工朋友，都应及时了解最新司法解释，依法签约、依约履约、依法维权，避免因"老经验"踩了"新红线"。